Hipoteka umowna to często spotykane zabezpieczenie kredytu hipotecznego, które może budzić wątpliwości u wielu osób. W praktyce, kwota wpisana do Księgi Wieczystej w ramach hipoteki umownej jest znacznie wyższa niż kwota samego kredytu. Czym jest ta różnica i dlaczego banki stosują takie rozwiązanie?
Co to jest hipoteka umowna?
Hipoteka umowna to forma zabezpieczenia udzielonego kredytu, w ramach której bank wpisuje wyższą wartość niż sama kwota przyznanego kredytu. Zwykle banki ustalają wysokość hipoteki umownej na poziomie 150–200% wartości kredytu, zależnie od swojej polityki. Dla kredytobiorcy oznacza to, że do księgi wieczystej trafia kwota wyższa niż kredyt, jednak nie jest to pełna kwota, którą trzeba oddać, wliczając odsetki.
Dlaczego hipoteka jest wyższa niż kredyt?
Wyższa wartość hipoteki służy bankowi jako zabezpieczenie na wypadek, gdyby kredytobiorca nie regulował swoich zobowiązań. Banki mogą ściągnąć kredyt wraz z dodatkowymi kosztami, które mogą pojawić się w trakcie procesu windykacyjnego lub postępowania sądowego. Koszty te obejmują m.in. koszty egzekucji, odsetki karne czy opłaty związane z dochodzeniem należności.
Banki traktują taką procedurę jako sposób na zabezpieczenie swoich interesów w dłuższym okresie, ponieważ proces odzyskiwania wierzytelności może trwać dość długo. Dzięki wyższej wartości hipoteki, bank ma pewność, że jego interesy są chronione, nawet jeśli sytuacja kredytobiorcy ulegnie pogorszeniu.
Zmiany w prawie hipotecznym
Do 2011 roku w polskim prawodawstwie obowiązywały dwa rodzaje hipotek: hipoteka zwykła, która zabezpieczała tylko określoną kwotę odpowiadającą wysokości kredytu, oraz hipoteka kaucyjna, zabezpieczająca przyszłe wierzytelności, takie jak odsetki, koszty egzekucji czy inne opłaty związane z kredytem.
Po 2011 roku oba te pojęcia zostały połączone w jedno – hipotekę umowną, która obecnie obowiązuje. Hipoteka umowna jest bardziej elastyczna i daje bankowi szersze możliwości zabezpieczenia swoich interesów w przypadku problemów z kredytobiorcą. To dlatego kwota zabezpieczenia w księdze wieczystej jest wyższa niż sama kwota kredytu.