# Nowa ustawa deweloperska &\#8211; Zasady i obowiązki obowiązujące od 01 lipca 2022 roku

Od 1 lipca 2022 roku w życie wchodzi nowa Ustawa Deweloperska, która wprowadza istotne zmiany w regulacjach dotyczących rynku pierwotnego w Polsce. Ustawa ta ma na celu ochronę nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych, wprowadzając nowe zasady dotyczące umów, wpłat, rachunków powierniczych, a także obowiązków deweloperów.

### Rodzaje umów obowiązujących w ramach nowej ustawy

W ramach nowych regulacji wprowadzono kilka rodzajów umów, które deweloperzy muszą zawierać z nabywcami lokali. Najważniejsze to:

1. **Umowa deweloperska** – Dotyczy nieruchomości w trakcie budowy. Jest to umowa, która musi być zawarta przed przekazaniem lokalu lub domu nabywcy, a wszystkie płatności dokonywane są przez rachunek powierniczy.
2. **Inne umowy zobowiązujące** – Przewidują zapłatę przed aktem notarialnym, np. dla gotowych mieszkań i domów. Umowy te również wymagają zapłaty przez rachunek powierniczy.
3. **Umowy sprzedaży** – Umowy przenoszące własność nieruchomości, które są zawierane po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
4. **Umowy rezerwacyjne** – Zawierane w celu zarezerwowania lokalu lub domu, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

### Kluczowe zmiany w ustawie

Nowe przepisy nakładają obowiązki na deweloperów oraz wprowadzają szereg nowych zasad w zakresie ochrony praw nabywców. Wśród najważniejszych zmian wymienia się:

- **Rachunek powierniczy** – Od 1 lipca 2022 roku deweloperzy muszą zapewnić, aby wszystkie płatności związane z nieruchomościami odbywały się przez specjalny rachunek powierniczy, który gwarantuje bezpieczeństwo środków nabywców. Deweloperzy nie mogą już przechodzić do sprzedaży bez tego rachunku.
- **Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)** – Fundusz ma na celu zapewnienie ochrony finansowej nabywców w przypadku upadłości dewelopera. Deweloperzy muszą odprowadzać składki na ten fundusz, który zabezpiecza zwrot wpłaconych środków.
- **Prospekt informacyjny** – Deweloperzy zobowiązani są do wydania prospektu informacyjnego już na etapie zawierania umowy rezerwacyjnej. Prospekt ten musi zawierać pełne informacje o inwestycji, co zwiększa transparentność procesu sprzedaży.
- **Zmiany w umowach rezerwacyjnych** – Umowy rezerwacyjne muszą zawierać szczegółowe informacje na temat ceny lokalu, opłaty rezerwacyjnej oraz warunków jej zwrotu. Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej to 1% ceny nieruchomości.

### Podstawowe obowiązki deweloperów

Deweloperzy mają również szereg obowiązków, które muszą spełniać w ramach nowej ustawy:

1. **Wydanie prospektu informacyjnego** – Deweloperzy muszą zapewnić dostęp do szczegółowych informacji na temat inwestycji, zarówno przed, jak i w trakcie podpisywania umów z nabywcą.
2. **Rachunek powierniczy** – Deweloperzy muszą prowadzić rachunki powiernicze przez cały czas trwania inwestycji.
3. **Deweloperski Fundusz Gwarancyjny** – Odprowadzanie składek na DFG oraz zapewnienie odpowiedniej ochrony finansowej dla nabywców.
4. **Forma notarialna** – Umowy deweloperskie oraz inne umowy związane z nieruchomościami muszą być zawierane w formie aktu notarialnego.

### Co oznacza ta zmiana dla nabywców?

Nowa ustawa ma na celu większą ochronę nabywców mieszkań i domów. Wprowadzenie obowiązkowych rachunków powierniczych oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego sprawia, że transakcje na rynku pierwotnym stają się bardziej bezpieczne. Nabywcy mogą mieć pewność, że ich pieniądze są chronione, a deweloperzy nie mogą ich nadużywać. Z kolei wprowadzenie prospektów informacyjnych zwiększa przejrzystość i pozwala na dokładniejsze zapoznanie się z inwestycją przed podjęciem decyzji o zakupie.