Kiedy kupujemy nieruchomość na kredyt, bank ustanawia na niej hipotekę, aby zabezpieczyć swoją wierzytelność. Jednak co w przypadku, gdy zdecydujemy się na kolejny kredyt hipoteczny? Czy możliwe jest, aby na jednej nieruchomości znajdowały się dwie hipoteki? Odpowiedź na to pytanie jest bardziej skomplikowana, niż mogłoby się wydawać.
Hipoteka – czym jest?
Na początek warto wyjaśnić, czym dokładnie jest hipoteka. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka to prawo, które zabezpiecza wierzytelność wobec danej nieruchomości, bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Właściciel nieruchomości nie traci prawa do własności, ale nieruchomość może zostać obciążona na rzecz wierzyciela. To zabezpieczenie może sprawić, że kredyt hipoteczny będzie tańszy od innych kredytów.
Dwie hipoteki na jednej nieruchomości – co mówi prawo?
Choć prawo nie zabrania ustanowienia dwóch hipotek na tej samej nieruchomości, nie zawiera też bezpośredniego zapisu zezwalającego na taką praktykę. W Kodeksie cywilnym oraz Ustawie o księgach wieczystych i hipotece nie ma przepisów, które jasno pozwalałyby na ustanowienie dwóch hipotek na jednej nieruchomości. Z drugiej strony, brak takiego zakazu daje możliwość ustanowienia więcej niż jednej hipoteki, a prawnicy twierdzą, że wynika to z natury ograniczonych praw rzeczowych, do których należy również hipoteka.
Stanowisko Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy w Polsce, w wyroku z 2014 roku, rozpatrywał sprawę dotyczącą dwóch hipotek na tej samej nieruchomości. Sąd uznał, że nie ma przepisu, który zakazywałby takiej sytuacji. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że zmiany wprowadzone do ustawy w 2009 roku sprzyjają ustanowieniu więcej niż jednej hipoteki na tej samej nieruchomości, zwłaszcza jeśli chodzi o zabezpieczenie tej samej wierzytelności. Warto jednak zauważyć, że zgodnie z przepisami pierwszeństwo przy zaspokajaniu roszczeń mają te hipoteki, które zostały wpisane wcześniej.
Praktyczne aspekty ustanowienia dwóch hipotek
Choć przepisy prawa na to pozwalają, banki rzadko decydują się na akceptację dwóch hipotek na jednej nieruchomości. Przede wszystkim banki starają się zminimalizować ryzyko związane z kolejnymi wpisami hipotecznymi. Jeśli istnieje już jedna hipoteka, banki często uznają ustanowienie kolejnej za zbyt ryzykowne. Ponadto, wartość zabezpieczenia w postaci hipoteki często jest znacznie wyższa od samej pożyczonej kwoty, co może wpłynąć na niechęć banków do zaakceptowania dwóch hipotek.
Podsumowanie
W polskim prawie możliwe jest ustanowienie dwóch hipotek na jednej nieruchomości, jednak w praktyce jest to bardzo rzadko spotykane. Banki, obawiając się ryzyka, rzadko zgadzają się na takie rozwiązanie, uznając je za nieopłacalne. Decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego z dwoma hipotekami na jednej nieruchomości może być podjęta tylko w specyficznych przypadkach.