W Polsce kredyt hipoteczny jest już niemożliwy do uzyskania bez wkładu własnego. Od czasu wprowadzenia tej zasady, minimalna wartość wkładu własnego wzrosła z 5% do 20%. Choć brak wkładu może stanowić poważną przeszkodę, posiadanie większej sumy oszczędności może być dużą zaletą. Co dzieje się jednak, gdy kredytobiorca decyduje się na wysoki wkład własny? Jakie niesie to korzyści i zagrożenia?
Zmienność rynku kredytów hipotecznych
W wyniku rosnących cen nieruchomości w Polsce, kredyty hipoteczne stają się coraz droższe. Wartość zaciąganych zobowiązań wzrosła o ponad 12% w porównaniu do okresu sprzed pandemii. Kredyty o wartościach przekraczających 500 tys. zł stanowią 27% całkowitej akcji kredytowej, co pokazuje, jak znacząca jest potrzeba wkładu własnego przy uzyskiwaniu kredytów hipotecznych.
Rekomendacja S i wysokość wkładu własnego
Dokument Rekomendacja S, wydany przez Komisję Nadzoru Finansowego, reguluje zasady przyznawania kredytów hipotecznych w Polsce. Jednym z najważniejszych wymagań jest wkład własny, który w przypadku kredytów hipotecznych obecnie wynosi co najmniej 20% wartości nieruchomości. Banki mogą także ustalać własne warunki – w niektórych przypadkach wkład własny może wynosić 10%, jednak kredytobiorca musi wtedy zaoferować dodatkowe zabezpieczenie spłaty, np. ubezpieczenie niskiego wkładu.
Korzyści z dużego wkładu własnego
Wysoki wkład własny ma znaczną przewagę: kredytobiorca ma mniejszą kwotę kredytu do spłaty, co wiąże się z niższą miesięczną ratą. Dodatkowo bank traktuje takie osoby jako bardziej wiarygodne, a to może wpłynąć na korzystniejsze warunki kredytowe. Jeśli wkład własny wynosi 30% czy 40%, LTV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) jest mniejsze, co zmniejsza ryzyko dla banku. To z kolei daje kredytobiorcy możliwość negocjowania lepszych warunków.
Zagrożenia związane z dużym wkładem własnym
Choć wysoki wkład własny wydaje się opłacalny, może wiązać się z pewnymi zagrożeniami. Przede wszystkim osoba, która decyduje się na wyższy wkład, zaciąga mniejszy kredyt, a tym samym wpłaca mniej pieniędzy do banku w postaci odsetek. Z tego powodu banki nie zawsze oferują lepsze warunki kredytowe dla osób, które wpłacają dużą kwotę. Ponadto przy niższym kredycie nie ma miejsca na negocjacje warunków finansowania, co często ma miejsce przy kredytach wyższych niż 300 tys. zł.
Innym zagrożeniem może być sytuacja, gdy kredytobiorca decyduje się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego na wczesnym etapie budowy. W takim przypadku pierwsze transze kredytu pokrywa się z wkładu własnego, a bank zaczyna wypłacać pozostałą część kredytu dopiero po wykorzystaniu środków z wkładu. Może to prowadzić do sytuacji, w której kredytobiorca wpłaca dużą sumę deweloperowi, ale nie ma jeszcze pewności, czy bank przyzna mu kredyt hipoteczny.
Optymalna sytuacja z perspektywy kredytobiorcy i banku
Optymalnym rozwiązaniem jest wniesienie wkładu własnego na poziomie 20% przy wysokiej kwocie kredytu i dobrej zdolności kredytowej. Dla kredytobiorcy oznacza to niższe odsetki i mniejszą kwotę do spłaty. Z perspektywy banku, jest to rozwiązanie korzystne, ponieważ instytucja finansowa ma mniejsze ryzyko związane z kredytobiorcą.
Mimo korzyści, które może przynieść duży wkład własny, ważne jest, aby pamiętać o możliwych zagrożeniach. Kredytobiorcy powinni rozważyć swoje oszczędności i potrzeby, zanim zdecydują się na wysoką wpłatę, szczególnie w sytuacjach, które wiążą się z dodatkowymi komplikacjami, jak np. zakup mieszkania na wczesnym etapie budowy.