Na rynku nieruchomości coraz częściej spotyka się oferty zakupu tzw. ekspektatywy, czyli przyszłego prawa do nieruchomości. W tym przypadku mówimy o sytuacji, w której osoba, która zawarła umowę z deweloperem na wybudowanie mieszkania, decyduje się sprzedać swoje prawo do tej nieruchomości, zanim jeszcze ona powstanie. Zatem, czy możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego na taki zakup? Jak wygląda cały proces?
Co to jest ekspektatywa?
Ekspektatywa, czyli przyszłe prawo do nieruchomości, to termin używany w kontekście umów zawieranych przez deweloperów lub spółdzielnie z osobami, które zamierzają kupić jeszcze nieistniejący lokal. Transakcja polega na cesji praw wynikających z umowy deweloperskiej. Przyszły właściciel nieruchomości przejmuje prawo do mieszkania od osoby, która pierwotnie zawarła umowę z deweloperem, a cała procedura realizowana jest przez zawarcie umowy trójstronnej pomiędzy deweloperem, klientem i zbywcą praw.
Kredyt na zakup ekspektatywy – możliwe czy nie?
Wielu potencjalnych nabywców zastanawia się, czy możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup ekspektatywy. Odpowiedź jest częściowo pozytywna – wciąż istnieją banki, które są skłonne sfinansować taką transakcję. Jednak należy pamiętać, że część banków odmawia udzielenia kredytu na zakup ekspektatywy, ponieważ tego rodzaju transakcje są postrzegane jako bardziej ryzykowne.
W przypadku banków, które decydują się na sfinansowanie zakupu ekspektatywy, finansowanie obejmuje tylko różnicę pomiędzy wartością nieruchomości w umowie deweloperskiej a ceną, którą zbywca chce uzyskać za swoje prawo. To oznacza, że banki nie udzielają kredytu na tę część transakcji, która stanowi zarobek dla zbywcy praw. Po zawarciu umowy trójstronnej i przedstawieniu dokumentów bankowi, proces przebiega tak jak przy standardowym zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym. Wtedy po przelaniu środków dla dewelopera, nabywca podpisuje akt końcowy przeniesienia własności.
Ekspektatywa a egzekucja
Jednym z istotnych elementów, który warto uwzględnić przy zakupie ekspektatywy, jest fakt, że tego typu prawo może podlegać egzekucji. W przypadku nierzetelności dewelopera, nabywca praw może wystąpić do sądu o to, by zakończenie budowy zostało powierzone innemu wykonawcy. Jest to ważna kwestia, którą warto rozważyć, by zapewnić sobie bezpieczeństwo podczas realizacji inwestycji.