Zakup mieszkania to dla wielu osób największa transakcja finansowa w życiu, dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie warto dokładnie zweryfikować stan prawny oraz faktyczny nieruchomości. Niedochowanie należytej staranności może prowadzić do nieprzyjemnych konsekwencji finansowych. Oto, na co szczególnie warto zwrócić uwagę, aby uniknąć problemów po zakupie mieszkania.
1. Sprawdzenie księgi wieczystej
Pierwszym krokiem, który powinien wykonać każdy kupujący mieszkanie, jest sprawdzenie księgi wieczystej. Szczególną uwagę należy zwrócić na dział IV, w którym znajdują się informacje o hipotekach. Warto wiedzieć, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela, co oznacza, że jeśli kupimy mieszkanie obciążone hipoteką, wierzyciel (np. bank) może dochodzić swoich praw. Dlatego przed transakcją należy upewnić się, że hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej.
2. Dział III księgi wieczystej – roszczenia i ostrzeżenia
Oprócz działu IV, warto sprawdzić również dział III księgi wieczystej, w którym mogą pojawić się roszczenia czy ostrzeżenia, np. informacja o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Takie wpisy mogą sugerować ryzyko, że mieszkanie będzie obciążone dodatkowymi zobowiązaniami, które mogą wpłynąć na jego wartość lub stan prawny.
3. Obciążenia publicznoprawne
Podczas zakupu mieszkania warto zwrócić uwagę na obciążenia publicznoprawne, takie jak podatek od nieruchomości czy opłata za użytkowanie wieczyste. Choć te zobowiązania przeważnie wygasają w momencie sprzedaży nieruchomości, warto upewnić się, czy nieruchomość nie jest objęta egzekucją z powodu nieopłaconych podatków lub innych zaległości publicznoprawnych. Tego typu obciążenia mogą być ujawnione w dziale III księgi wieczystej.
4. Zaległości w opłatach
Kolejnym ważnym aspektem jest sprawdzenie zaległości w opłatach za media (prąd, gaz, woda, internet, itp.) oraz czynsz dla wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Choć te należności obciążają zbywcę, warto upewnić się, że nie będą one stanowiły problemu po zakupie nieruchomości. Warto zadbać o to, aby poprzedni właściciel uregulował wszystkie zaległości przed podpisaniem umowy sprzedaży.
5. Długi właściciela mieszkania
Należy także sprawdzić, czy na sprzedającym nie ciążą inne długi. Czasami może dojść do sytuacji, w której właściciel mieszkania chce szybko sprzedać nieruchomość, aby ukryć majątek przed wierzycielami. W takim przypadku mogą wystąpić problemy związane z tzw. skargą pauliańską, która umożliwia wierzycielom uchylenie transakcji sprzedaży, uznając ją za nieważną względem ich roszczeń. Warto sprawdzić stan zadłużenia sprzedającego, aby uniknąć takich komplikacji.
6. Potwierdzenie braku egzekucji i zaległości podatkowych
Aby uniknąć problemów z egzekucją zobowiązań, warto zadbać, aby w umowie przenoszącej własność nieruchomości znalazło się stanowcze oświadczenie zbywcy, że nieruchomość nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego, a sprzedający nie zalega z podatkami. Dodatkowo warto poprosić o zaświadczenie z urzędów skarbowych lub innych instytucji, które potwierdzą brak zaległości.
Podsumowanie
Kupując mieszkanie, należy dokładnie sprawdzić wszystkie aspekty prawne, które mogą wpłynąć na jego wartość oraz stan prawny. Weryfikacja księgi wieczystej, obciążeń publicznoprawnych i cywilnoprawnych, a także stanu finansowego sprzedającego to kluczowe elementy, które pozwolą uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po zakupie nieruchomości. Warto również zadbać o odpowiednie zapisy w umowie sprzedaży, które potwierdzą brak zaległości i obciążeń.